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葡萄牙“黄金移民”项目法案由葡萄牙外交部与内政部于2012年10月8日联合颁布，又于2013年1月30日完善关于五年的居住限制。“黄金移民计划”是目前全球范围内资产最安全、申请最简单、性价比最优且最受客人欢迎的投资移民方式。
这种难逢的机遇，是继七年前澳门100万澳元购房移民项目（仅实施了三年）、以及七年前香港650万港元购房移民项目（仅实施了四年）后的又一次黄金机会。在每天收到大量电话咨询葡萄牙购房项目细则之后，作为移民公司的董事长，我深感极有必要亲赴葡萄牙对这个项目进行深入的了解。于是，在2013年3月5日，我和公司另一副总Sam先生正式启程，开始了为期十七天的葡萄牙考察之旅。以下我将按照时间顺序，和各位分享此次考察之旅的点点滴滴。
第一天，我们由香港和法国航空飞往巴黎，航程13小时，再由巴黎转机，大约两个半小时到达葡萄牙里斯本机场，这一天的时间我们几乎都是在飞机上度过的。抵达里斯本后，我们下榻于该地的喜来登酒店（因为我是喜达屋的金卡会员，所以一般情况下，我都会入住它旗下的酒店）。
第二天，早上我们要做的第一件事就是去租车，这时我们才知道，葡国很少有自动波汽车，他们95%以上的都是手波汽车。我虽有25年的驾龄，却不会手波操作。好在后来还是找到了自动波汽车，但价格比手波贵了5-6倍。另外，我们又租用了GPS导航ipad。办完这些事情后，我们要做的第二件事就是购买当地电话卡，如果由中国移动全球通接听电话要6欧元/分钟，发短信也要4欧元/条，有了当地电话卡就会方便很多；第三件事，我们要找当地最有名的律师楼进行会谈，咨询关于“黄金移民计划”的具体政策、申请文件清单、申请流程等。然而，通过与律师的交谈，我们发觉，对于我们提出的很多问题，律师之前连考虑也没有考虑过，更别谈能给我们满意的回答。这也难怪，因为葡萄牙不是传统的移民国家，不像加拿大、美国或澳大利亚这些地方。因此，我决定与葡国政府“黄金移民”项目负责人直接接触，这时我想到了中国驻葡国大使馆。
第三天，我们拜会了中国驻葡萄牙大使馆有关领导，他们很乐意帮我，并介绍了一位葡萄牙国会议员与我们认识。当天中午，我们与这位议员共进午餐，他对由中国远道而来的我们非常热情，友好。他认为我们将引进中国投资者到葡国投资，对葡国政府和投资者本人将产生双赢的效果，这使得他们的“黄金移民”项目能得到充分的实施，政府的工作得以顺利的推广，所以他很感谢我们。我提出想见外交部和内政部“黄金移民计划”的负责人，这位议员答应了我们的请求，并承诺将在这几天帮我们安排约见。
下午，为了对里斯本这个城市有一个全面的了解，我们去参观了里斯本的一些历史名胜古迹和主要城区，这期间我们拍摄了大量的照片，以作参考和留念。不得不提的是，在整个的参观过程中，我们遇到的葡国人都很友善，对我们这些东方人既热情又有礼貌，这使得我们的旅程很愉快。里斯本作为葡萄牙的首都，它的城区显得古老而又陈旧，大部分的建筑已有上百年的高龄，但依旧稳固结实（从这方面来说，我们不得不感叹葡国建筑物过硬的质量和真材实料），很富有建筑艺术感。因为当地的法律规定，一般情况下建筑物不准拆楼重建，除非是危楼。尽管这样，里斯本的街道却是非常清洁、整齐的。尤其在我们接近二十天的葡国之旅中，无论走到哪里，都是天空湛蓝，空气清新，气候宜人。目前当地的气温在9-18℃左右，十分舒适。在葡国，他们没有四季的区分，而是分作两季：雨季和旱季。目前正是雨季即将结束的时候，说是雨季，其实也不是经常下雨。在欧洲众多国家之中，葡萄牙常年拥有灿烂的阳光，是最受欧洲人青睐的度假胜地，是享受阳光海滩和舒适生活的好去处
写到这里，我还有些小贴士要在这里提一下：
（1）去葡萄牙千万不要忘了品尝当地的葡式蛋挞。和国内澳门街餐馆等地的葡式蛋挞相比，葡国正宗的蛋挞要美味得多。即使蛋挞凉了，也一样好吃。
（2）在葡国，除了官员或写字楼白领大多会说英语以外，一般人是不太懂英语的。
（3）去葡国之前最好先兑换些欧元（不要超过1万欧元，1000—3000欧元足够了，用于日常消费，其他购物则可以用信用卡），因为在提款机上一次最多只能取200欧元。同时，赴欧洲前最好与中国的开户银行打声招呼，否则你在欧洲信用卡消费额度大的话，可能你手机已关机，当接不到中国有关银行发出的短信时，银行将暂停你在国外的信用卡消费。这些都是我自己的亲身经历。
第四天，由于前面已看过里斯本城区住房，觉得既古老又陈旧，虽然价格不贵，100平方米T2（2居室）的价格约25万-40万欧元，但实在无法居住，有钱人已搬到其他高档区，剩下的基本是穷人，大多是租客，而且空置率非常高。这种情况下，我们判断治安肯定也好不到哪里去。于是第四天早上，我们开始北上到波尔图（PORTO）乘火车。这里还有个小插曲：那天事有凑巧，刚好是他们的火车站员工在进行罢工，而我们事先当然不知情。等到了火车站后，发现竟没人售票，这才从警察那里得知真相。警察让我们不买票直接上火车，如果火车开了，车上会有人售票，如火车不开，那我们得改乘飞机或搭长途巴士了。好在最后一切顺利，我们乘火车大约花了4个小时，到达北部的波尔图市，依旧是入住喜来登酒店，价格一晚一房大约100欧元，比里斯本的150欧元要便宜一些。
第五天早上，我们又去租车，这次我们有经验了，于是很快办妥。随后我们找到可靠的房产经纪，带我们去看楼盘（一手及二手楼），然而同样使我很失望，这些房屋也是很破落，难以入眼，而价格比里斯本同类房更便宜。这时我们已经有好几天没吃中国饭菜了，非常想找一家唐人餐馆慰劳一下自己。功夫不负有心人，在多方打听后，我们开车约一个小时找到了一家温州人开的餐馆，他们知道我们来自广州后，非常客气，又炒了一些中国菜，很合我们口味。这一顿吃得很饱，很满足。算一下，我们已经有好多天没洗衣服了，内衣已经用完了，于是我们又通过上网，查找到一间自助式洗衣店，开车半个小时抵达后，在洗衣店由水洗到烘干，又花了三个小时。
第六天，我们乘长途大巴返回里斯本市，又找到那位热心的国会议员，说明了我们要找新楼盘，要档次高、位于富人区等等。他带我们去了世博新区CBD，与两个发展商接触，看了十多个样板房。这次才发觉，原来里斯本也有那么好的房，装修比中国高端楼盘还要高档，连外墙和公共走廊也铺的是大理石。室内也是高级大理石装修，房子很有气派，价格在85万-200万欧元不等，面积160-400平方米（这是实际使用面积，还有很多送的面积还不包括在内），周围环境很好，面对大海，交通方便（地铁、火车、巴士总站），购物广场、五星级酒店和高档写字楼都很多，都是大约十年新的建筑。我们还去看了一些镇屋（Town House），面积300-400平方米，T4-T5房，价格约120-200万欧元不等。
第七天，我们开始了最重要的工作——与发展商谈判，做尽职调查。我们对发展商的土地所有权、房屋所有权、房屋的价格真实性、历史成交记录等资料进行了仔细的查看，这天我们做了很多事，一直忙到凌晨两点才睡。我们要对客人负责，这是我一贯的做法，只有通过这些调查，我才能真正放心。在这里说个题外话，在开展项目之前我们建议一定要亲自去做尽职调查，这样可以避免被项目方诈骗。如美国的芝加哥会展中心EB-5项目，当时我也去芝加哥做了尽职调查，找到项目方的开户银行，发觉该公司有向银行贷款遭拒的记录，已濒临破产，而且很多调查事实跟它给出的信息不符，因此我就没有选择该项目，因而避过了风险。我们绝不会像大多数移民公司那样，不去考察项目，而是仅凭国外项目方或中间人推介就草率作出决定。不去做尽职调查，你怎么会知道项目的真实性、土地的真实性、物业的真实性、以及其价格的真实性呢？我在这里慎重呼吁：请移民公司要对客户负责，亲自考察是绝对有必要的！
第八天，我们又开车由里斯本到南部的Faro、Olhao、Albufeira、Armacao De pera 这几个地方考察。Faro是渔港，从海边大街上看，该地应该比较穷，有很多几年新的公寓空置着，从过路人的特征判断，也是穷人居多。这时我们心里不由得闪过一丝紧张，不过，他们的友好和善意很快打消了我们的顾虑。Faro的街道古老而有历史感，很有特色，是重要的旅游区。Olhao的海边有很多度假屋，看上去还是不错的。Albufeira和Armacao De pera的高档度假屋很漂亮，是许多欧洲人的度假村，这里有一流的高尔夫球场，美丽的沙滩，清新的空气，以及各类游乐设施。因此，我们也在那住了两晚，享受了一下葡萄牙的美妙风光和舒适闲散，房租是一晚300欧元。
第九天，还是在南部Albufeira和Armacao De pera区，对一些楼盘和发展商的信息做尽职调查，累并充实着。
第十天，驾车回里斯本市，继续入住喜来登酒店。
第十一天，国会议员安排我们和葡国外交部和内政部的“黄金移民”项目团队及政府“黄金移民计划”的项目总负责人进行会面，时间定在上午十点半。葡国政府的办公大楼看起来比较旧，会议室设在五楼，参加会议的有：我和Sam，国会议员Paulo先生、“黄金移民”项目总负责人Joao Maria Cabral先生（Director-General, Ministerio dos Negocios Estrangeiros 注：葡文），以及其他移民签证官员五位（这些人士是具体负责处理移民申请的官员）。我很有幸通过议员搭线，认识这些重要的、直接处理申请的官员。在会议上，他们很欢迎我们的到来。在各自介绍后，我们就进入了提问的环节，他们给出了有关“黄金移民计划”的官方解释。综合起来，这些提问和回答大致如下：
● 赴葡国考察的签证该如何申请？
原则上，中国客人需要在葡国驻北京大使馆申请签证，但由于我的建议和请求，希望我们地处广东的人可以在澳门的葡国领事馆办理，他答应为我们的
请求而发函给澳门的葡国领事馆，可以给我们办理签证，条件简单，时间特快！
● 第二次赴葡国打手指模办办理一年期居留证时，是否可以在澳门的葡国领事馆进行呢？
项目负责人答应会帮我们，可以在澳门的葡国领事馆进行，这样投资者就无需赴葡国那么劳累了。
● 申请人的家人、孩子及父母是否可以跟随申请？
按葡国目前法律是可以的，即申请人、配偶、18岁以下孩子、双方父母亲，都可以一并申请。
● 申请时间要多久？
目前由于该项目刚开始，时间会很快，只要2-3个月的时间审批。
● 关于居住时间的要求？
法律里面已经写得很清楚了，第一年7天，以后每两年住满14天。
● 五年转永久居留证是否有语言要求？
有。只要达到最简单的要求——A1水平即可，即会简单的打招呼、你好等问候语之类。
● 六年后转公民是否有语言要求？
有。也比较容易的，达到A2标准即可。一般从未学过葡语的人，有两周时间学习也就可以达到A2标准了。
● 个别人由于在六年内没有住够规定的天数而不能入籍，对他的永久居留身份有何影响？
入籍和永久居留是两个不同的概念。只要获得永久居留证，就是终生有效的，而不会像加拿大枫叶卡那样存在五年有效的问题。永久居留身份相对公民身份而言，除了没有选举权和被选举权，以及公民护照，其他待遇都是完全一样的。
● 关于购买房产，是否可以多人联合拥有产权？
可以。如三个申请人（户）购买一套房产，各拥有1/3的产权，每份在50万欧元以上，即总共在150万欧元以上，是可以的。
● 关于购买房产，多套房产加起来金额才达到50万欧元是否可以？
可以。
● 房产价值50万欧元，是否需要专业机构评估？
目前不需要。凭海外汇款凭证和物业买卖合约，就可以了。但是，不排除以后发现有大量关于价值的假文件时会需要指定机构评估。
● 仍未取得房产证，能否申请一年期居留签证？
可以。只要证明从海外汇款到葡国，有客户与物业主的买卖合约，就可以了。也即是就可以买期房了。但是要提醒大家：必须在一年期签证到期前完成物业交易的法律手续，获得产权证，否则不能续签。
● 是否接受客户以集体购房计划，如成立“客户购房基金合伙制公司”、每户50万欧元、专投房地产业务？
按公司类别，即每户100万欧元的投资额。
● 购房相关税费怎样？
物业转移税（IMT）为6.5%，
印花税为0.8%（部分地区0.3%），
合计税率为7.3%。
…………
还有一些其他问题，此处不一一枚举。
这次会议大约持续了两个小时，临结束时，Joao Maria Cabral先生突然用普通话跟我交谈，原来他曾在葡国外交部驻中国的机构工作过，还很了解中国。
在这之后，我认识到要办理葡萄牙购房移民，在葡萄牙设立分公司很重要，尤其是接待能力。因此，第十二、十三、十四、十五、十六、十七天（共六天），我们奔波于这个城市的各地，租写字楼（就租在喜来登酒店商务间内），与奔驰车行接触，20部小车先租后买计划，聘请20个司机，5名翻译，3名有房产经纪牌照的员工，2名行政人员，共30人的团队已成立，这样我们就有能力为中国客户提供优质的接待服务。
直到这里，事情总算全部办妥了。这时我们才觉得紧绷的神经慢慢放松下来了。奔波劳累了这么多天，想想是否该犒劳一下自己？于是第十八、十九、二十和二十一天，我们顺道去了伦敦、巴黎，进行了为期四天的观光购物，然后结束了为期二十多天的葡国考察之旅，乘法航返回香港。
回国的当天下午，我又立刻忙着安排开会及其他事宜，马不停蹄的同时，还要倒时差。倒时差是件很痛苦的事，在还没完全适应国内时间、头脑还不是特别好使的情况下，我抽时间写下了这篇游记，全部都是我自己的亲身经历，供各位参考。
最后再来说说这次考察之旅的总结及体会：
1. 实地考察非常重要，对移民公司和客户来说都是必须的。移民公司对发展商、土地、物业、财务报表等进行尽职调查是有必要的，这既是对客户负责，
2. 最好是新楼盘，高档房，将来才有升值空间。
3. 最好是现楼（如是期房，必须确保一年内拿到房产证，否则有风险！）。
4. 地点的选择。考察过后，我认为最好是里斯本CBD新区，以及南部的高档度假屋区域（五星级酒店的管理标准）。
5. 最好该物业包五年管理带租约，一般年回报率在4-5%。
6. 要趁早行动，抢占先机。由于预期会有很多巴西、中国客人参加“黄金移民计划”，新的现房和好的房子很可能在三个月内售完。另外，由于申请人数
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