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葡萄牙购房移民考察记—陈建云

文章来源:本站原创   编辑:admin   时间:2013-04-01   浏览次数:296

 葡萄牙“黄金移民”项目法案由葡萄牙外交部与内政部于2012108日联合颁布,又于2013130日完善关于五年的居住限制。“黄金移民计划”是目前全球范围内资产最安全、申请最简单、性价比最优且最受客人欢迎的投资移民方式。

 这种难逢的机遇,是继七年前澳门100万澳元购房移民项目(仅实施了三年)、以及七年前香港650万港元购房移民项目(仅实施了四年)后的又一次黄金机会。在每天收到大量电话咨询葡萄牙购房项目细则之后,作为移民公司的董事长,我深感极有必要亲赴葡萄牙对这个项目进行深入的了解。于是,在201335日,我和公司另一副总Sam先生正式启程,开始了为期十七天的葡萄牙考察之旅。以下我将按照时间顺序,和各位分享此次考察之旅的点点滴滴。   

 第一天,我们由香港和法国航空飞往巴黎,航程13小时,再由巴黎转机,大约两个半小时到达葡萄牙里斯本机场,这一天的时间我们几乎都是在飞机上度过的。抵达里斯本后,我们下榻于该地的喜来登酒店(因为我是喜达屋的金卡会员,所以一般情况下,我都会入住它旗下的酒店)。    

 第二天,早上我们要做的第一件事就是去租车,这时我们才知道,葡国很少有自动波汽车,他们95%以上的都是手波汽车。我虽有25年的驾龄,却不会手波操作。好在后来还是找到了自动波汽车,但价格比手波贵了5-6倍。另外,我们又租用了GPS导航ipad。办完这些事情后,我们要做的第二件事就是购买当地电话卡,如果由中国移动全球通接听电话要6欧元/分钟,发短信也要4欧元/条,有了当地电话卡就会方便很多;第三件事,我们要找当地最有名的律师楼进行会谈,咨询关于“黄金移民计划”的具体政策、申请文件清单、申请流程等。然而,通过与律师的交谈,我们发觉,对于我们提出的很多问题,律师之前连考虑也没有考虑过,更别谈能给我们满意的回答。这也难怪,因为葡萄牙不是传统的移民国家,不像加拿大、美国或澳大利亚这些地方。因此,我决定与葡国政府“黄金移民”项目负责人直接接触,这时我想到了中国驻葡国大使馆。   

 第三天,我们拜会了中国驻葡萄牙大使馆有关领导,他们很乐意帮我,并介绍了一位葡萄牙国会议员与我们认识。当天中午,我们与这位议员共进午餐,他对由中国远道而来的我们非常热情,友好。他认为我们将引进中国投资者到葡国投资,对葡国政府和投资者本人将产生双赢的效果,这使得他们的“黄金移民”项目能得到充分的实施,政府的工作得以顺利的推广,所以他很感谢我们。我提出想见外交部和内政部“黄金移民计划”的负责人,这位议员答应了我们的请求,并承诺将在这几天帮我们安排约见。

 下午,为了对里斯本这个城市有一个全面的了解,我们去参观了里斯本的一些历史名胜古迹和主要城区,这期间我们拍摄了大量的照片,以作参考和留念。不得不提的是,在整个的参观过程中,我们遇到的葡国人都很友善,对我们这些东方人既热情又有礼貌,这使得我们的旅程很愉快。里斯本作为葡萄牙的首都,它的城区显得古老而又陈旧,大部分的建筑已有上百年的高龄,但依旧稳固结实(从这方面来说,我们不得不感叹葡国建筑物过硬的质量和真材实料),很富有建筑艺术感。因为当地的法律规定,一般情况下建筑物不准拆楼重建,除非是危楼。尽管这样,里斯本的街道却是非常清洁、整齐的。尤其在我们接近二十天的葡国之旅中,无论走到哪里,都是天空湛蓝,空气清新,气候宜人。目前当地的气温在9-18℃左右,十分舒适。在葡国,他们没有四季的区分,而是分作两季:雨季和旱季。目前正是雨季即将结束的时候,说是雨季,其实也不是经常下雨。在欧洲众多国家之中,葡萄牙常年拥有灿烂的阳光,是最受欧洲人青睐的度假胜地,是享受阳光海滩和舒适生活的好去处

写到这里,我还有些小贴士要在这里提一下:

 1)去葡萄牙千万不要忘了品尝当地的葡式蛋挞。和国内澳门街餐馆等地的葡式蛋挞相比,葡国正宗的蛋挞要美味得多。即使蛋挞凉了,也一样好吃。

 2)在葡国,除了官员或写字楼白领大多会说英语以外,一般人是不太懂英语的。

 3)去葡国之前最好先兑换些欧元(不要超过1万欧元,10003000欧元足够了,用于日常消费,其他购物则可以用信用卡),因为在提款机上一次最多只能取200欧元。同时,赴欧洲前最好与中国的开户银行打声招呼,否则你在欧洲信用卡消费额度大的话,可能你手机已关机,当接不到中国有关银行发出的短信时,银行将暂停你在国外的信用卡消费。这些都是我自己的亲身经历。

 第四天,由于前面已看过里斯本城区住房,觉得既古老又陈旧,虽然价格不贵,100平方米T22居室)的价格约25-40万欧元,但实在无法居住,有钱人已搬到其他高档区,剩下的基本是穷人,大多是租客,而且空置率非常高。这种情况下,我们判断治安肯定也好不到哪里去。于是第四天早上,我们开始北上到波尔图(PORTO)乘火车。这里还有个小插曲:那天事有凑巧,刚好是他们的火车站员工在进行罢工,而我们事先当然不知情。等到了火车站后,发现竟没人售票,这才从警察那里得知真相。警察让我们不买票直接上火车,如果火车开了,车上会有人售票,如火车不开,那我们得改乘飞机或搭长途巴士了。好在最后一切顺利,我们乘火车大约花了4个小时,到达北部的波尔图市,依旧是入住喜来登酒店,价格一晚一房大约100欧元,比里斯本的150欧元要便宜一些。 

 第五天早上,我们又去租车,这次我们有经验了,于是很快办妥。随后我们找到可靠的房产经纪,带我们去看楼盘(一手及二手楼),然而同样使我很失望,这些房屋也是很破落,难以入眼,而价格比里斯本同类房更便宜。这时我们已经有好几天没吃中国饭菜了,非常想找一家唐人餐馆慰劳一下自己。功夫不负有心人,在多方打听后,我们开车约一个小时找到了一家温州人开的餐馆,他们知道我们来自广州后,非常客气,又炒了一些中国菜,很合我们口味。这一顿吃得很饱,很满足。算一下,我们已经有好多天没洗衣服了,内衣已经用完了,于是我们又通过上网,查找到一间自助式洗衣店,开车半个小时抵达后,在洗衣店由水洗到烘干,又花了三个小时。 

 第六天,我们乘长途大巴返回里斯本市,又找到那位热心的国会议员,说明了我们要找新楼盘,要档次高、位于富人区等等。他带我们去了世博新区CBD,与两个发展商接触,看了十多个样板房。这次才发觉,原来里斯本也有那么好的房,装修比中国高端楼盘还要高档,连外墙和公共走廊也铺的是大理石。室内也是高级大理石装修,房子很有气派,价格在85-200万欧元不等,面积160-400平方米(这是实际使用面积,还有很多送的面积还不包括在内),周围环境很好,面对大海,交通方便(地铁、火车、巴士总站),购物广场、五星级酒店和高档写字楼都很多,都是大约十年新的建筑。我们还去看了一些镇屋(Town House),面积300-400平方米,T4-T5房,价格约120-200万欧元不等。 

 第七天,我们开始了最重要的工作——与发展商谈判,做尽职调查。我们对发展商的土地所有权、房屋所有权、房屋的价格真实性、历史成交记录等资料进行了仔细的查看,这天我们做了很多事,一直忙到凌晨两点才睡。我们要对客人负责,这是我一贯的做法,只有通过这些调查,我才能真正放心。在这里说个题外话,在开展项目之前我们建议一定要亲自去做尽职调查,这样可以避免被项目方诈骗。如美国的芝加哥会展中心EB-5项目,当时我也去芝加哥做了尽职调查,找到项目方的开户银行,发觉该公司有向银行贷款遭拒的记录,已濒临破产,而且很多调查事实跟它给出的信息不符,因此我就没有选择该项目,因而避过了风险。我们绝不会像大多数移民公司那样,不去考察项目,而是仅凭国外项目方或中间人推介就草率作出决定。不去做尽职调查,你怎么会知道项目的真实性、土地的真实性、物业的真实性、以及其价格的真实性呢?我在这里慎重呼吁:请移民公司要对客户负责,亲自考察是绝对有必要的!   

 第八天,我们又开车由里斯本到南部的FaroOlhaoAlbufeiraArmacao De pera 这几个地方考察。Faro是渔港,从海边大街上看,该地应该比较穷,有很多几年新的公寓空置着,从过路人的特征判断,也是穷人居多。这时我们心里不由得闪过一丝紧张,不过,他们的友好和善意很快打消了我们的顾虑。Faro的街道古老而有历史感,很有特色,是重要的旅游区。Olhao的海边有很多度假屋,看上去还是不错的。AlbufeiraArmacao De pera的高档度假屋很漂亮,是许多欧洲人的度假村,这里有一流的高尔夫球场,美丽的沙滩,清新的空气,以及各类游乐设施。因此,我们也在那住了两晚,享受了一下葡萄牙的美妙风光和舒适闲散,房租是一晚300欧元。     

 第九天,还是在南部AlbufeiraArmacao De pera区,对一些楼盘和发展商的信息做尽职调查,累并充实着。

 第十天,驾车回里斯本市,继续入住喜来登酒店。 

 第十一天,国会议员安排我们和葡国外交部和内政部的“黄金移民”项目团队及政府“黄金移民计划”的项目总负责人进行会面,时间定在上午十点半。葡国政府的办公大楼看起来比较旧,会议室设在五楼,参加会议的有:我和Sam,国会议员Paulo先生、“黄金移民”项目总负责人Joao Maria Cabral先生(Director-General, Ministerio dos Negocios Estrangeiros 注:葡文),以及其他移民签证官员五位(这些人士是具体负责处理移民申请的官员)。我很有幸通过议员搭线,认识这些重要的、直接处理申请的官员。在会议上,他们很欢迎我们的到来。在各自介绍后,我们就进入了提问的环节,他们给出了有关“黄金移民计划”的官方解释。综合起来,这些提问和回答大致如下: 

● 赴葡国考察的签证该如何申请?

 原则上,中国客人需要在葡国驻北京大使馆申请签证,但由于我的建议和请求,希望我们地处广东的人可以在澳门的葡国领事馆办理,他答应为我们的

 请求而发函给澳门的葡国领事馆,可以给我们办理签证,条件简单,时间特快! 

 第二次赴葡国打手指模办办理一年期居留证时,是否可以在澳门的葡国领事馆进行呢?

  项目负责人答应会帮我们,可以在澳门的葡国领事馆进行,这样投资者就无需赴葡国那么劳累了。 

● 申请人的家人、孩子及父母是否可以跟随申请?

  按葡国目前法律是可以的,即申请人、配偶、18岁以下孩子、双方父母亲,都可以一并申请。 

● 申请时间要多久?

  目前由于该项目刚开始,时间会很快,只要2-3个月的时间审批。 

● 关于居住时间的要求?

  法律里面已经写得很清楚了,第一年7天,以后每两年住满14天。 

● 五年转永久居留证是否有语言要求?

  有。只要达到最简单的要求——A1水平即可,即会简单的打招呼、你好等问候语之类。 

● 六年后转公民是否有语言要求?

  有。也比较容易的,达到A2标准即可。一般从未学过葡语的人,有两周时间学习也就可以达到A2标准了。 

● 个别人由于在六年内没有住够规定的天数而不能入籍,对他的永久居留身份有何影响?

  入籍和永久居留是两个不同的概念。只要获得永久居留证,就是终生有效的,而不会像加拿大枫叶卡那样存在五年有效的问题。永久居留身份相对公民身份而言,除了没有选举权和被选举权,以及公民护照,其他待遇都是完全一样的。 

● 关于购买房产,是否可以多人联合拥有产权?

  可以。如三个申请人(户)购买一套房产,各拥有1/3的产权,每份在50万欧元以上,即总共在150万欧元以上,是可以的。 

● 关于购买房产,多套房产加起来金额才达到50万欧元是否可以?

  可以。 

● 房产价值50万欧元,是否需要专业机构评估?

  目前不需要。凭海外汇款凭证和物业买卖合约,就可以了。但是,不排除以后发现有大量关于价值的假文件时会需要指定机构评估。 

 仍未取得房产证,能否申请一年期居留签证?

  可以。只要证明从海外汇款到葡国,有客户与物业主的买卖合约,就可以了。也即是就可以买期房了。但是要提醒大家:必须在一年期签证到期前完成物业交易的法律手续,获得产权证,否则不能续签。 

● 是否接受客户以集体购房计划,如成立“客户购房基金合伙制公司”、每户50万欧元、专投房地产业务?

  按公司类别,即每户100万欧元的投资额。 

  购房相关税费怎样?

  物业转移税(IMT)为6.5%

  印花税为0.8%(部分地区0.3%),

  合计税率为7.3%
    …………

 还有一些其他问题,此处不一一枚举。     

 这次会议大约持续了两个小时,临结束时,Joao Maria Cabral先生突然用普通话跟我交谈,原来他曾在葡国外交部驻中国的机构工作过,还很了解中国。

 在这之后,我认识到要办理葡萄牙购房移民,在葡萄牙设立分公司很重要,尤其是接待能力。因此,第十二、十三、十四、十五、十六、十七天(共六天),我们奔波于这个城市的各地,租写字楼(就租在喜来登酒店商务间内),与奔驰车行接触,20部小车先租后买计划,聘请20个司机,5名翻译,3名有房产经纪牌照的员工,2名行政人员,共30人的团队已成立,这样我们就有能力为中国客户提供优质的接待服务。   

 直到这里,事情总算全部办妥了。这时我们才觉得紧绷的神经慢慢放松下来了。奔波劳累了这么多天,想想是否该犒劳一下自己?于是第十八、十九、二十和二十一天,我们顺道去了伦敦、巴黎,进行了为期四天的观光购物,然后结束了为期二十多天的葡国考察之旅,乘法航返回香港。

 回国的当天下午,我又立刻忙着安排开会及其他事宜,马不停蹄的同时,还要倒时差。倒时差是件很痛苦的事,在还没完全适应国内时间、头脑还不是特别好使的情况下,我抽时间写下了这篇游记,全部都是我自己的亲身经历,供各位参考。 

 最后再来说说这次考察之旅的总结及体会:

 1. 实地考察非常重要,对移民公司和客户来说都是必须的。移民公司对发展商、土地、物业、财务报表等进行尽职调查是有必要的,这既是对客户负责,也是为移民公司降低风险负责。

 2. 最好是新楼盘,高档房,将来才有升值空间。

 3. 最好是现楼(如是期房,必须确保一年内拿到房产证,否则有风险!)。

 4. 地点的选择。考察过后,我认为最好是里斯本CBD新区,以及南部的高档度假屋区域(五星级酒店的管理标准)。

 5. 最好该物业包五年管理带租约,一般年回报率在4-5%

 6. 要趁早行动,抢占先机。由于预期会有很多巴西、中国客人参加“黄金移民计划”,新的现房和好的房子很可能在三个月内售完。另外,由于申请人数 众多,将来审批时间会拖慢;日后假如出现假价值房、假文件等,有可能审批从严,以及需要指定机构进行价值评估,就像当年澳门买房移民一样。所以经验告诉我们,要趁早申请。

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